양도소득세 계산기
장기보유특별공제 반영
양도소득세 계산기
집이나 부동산을 팔 때 가장 신경 쓰이는 것이 바로 양도소득세입니다. "차익이 얼마 났는데 세금으로 얼마를 떼이지?" 궁금하다면 매도 전에 미리 확인해 보세요. 이 양도소득세 계산기는 양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유·거주기간을 입력하면 장기보유특별공제와 기본공제를 반영하여 예상 양도소득세와 지방소득세까지 자동으로 계산해 줍니다.
사용 방법
- 양도가액: 실제 매도 금액을 만원 단위로 입력합니다.
- 취득가액: 처음 매입한 금액을 입력합니다.
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(인테리어 등)을 입력합니다.
- 보유기간·거주기간: 장기보유특별공제 계산에 사용됩니다.
- 주택 수 선택 후 계산하기: 단계별 공제와 세액이 표시됩니다.
양도소득세 계산 흐름
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원)
- 양도소득세 = 과세표준 × 세율(6~45% 누진) − 누진공제
- 총 납부세액 = 양도소득세 + 지방소득세(양도세의 10%)
양도소득세율 (기본세율, 과세표준 기준)
- 1,400만원 이하: 6%
- 1,400만 ~ 5,000만원: 15% (누진공제 126만원)
- 5,000만 ~ 8,800만원: 24% (누진공제 576만원)
- 8,800만 ~ 1.5억원: 35% (누진공제 1,544만원)
- 1.5억 ~ 3억원: 38% (누진공제 1,994만원)
- 3억 ~ 5억원: 40% / 5억 ~ 10억원: 42% / 10억원 초과: 45%
단기 보유 시에는 중과세율이 적용됩니다. 주택·입주권 기준 1년 미만 보유는 70%, 1~2년 보유는 60%의 단일세율이 적용됩니다.
장기보유특별공제율
- 일반(3년 이상 보유): 보유연수 × 2%, 최대 30% (15년 이상)
- 1세대 1주택(보유+거주 요건 충족): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%
계산 예시 (5억 매입 → 7억 매도, 5년 보유)
- 양도차익: 7억 − 5억 − 필요경비 500만원 = 1억 9,500만원
- 장기보유특별공제(일반 5년, 10%): 약 1,950만원
- 양도소득금액: 약 1억 7,550만원 → 기본공제 250만원 차감
- 과세표준 약 1억 7,300만원 → 38% 구간 적용
실제 세액은 공제 적용 방식과 개별 사정에 따라 달라지므로 위 화면의 계산 결과로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택 비과세 요건은?
2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 거주 포함)하고 양도가액 12억원 이하면 비과세입니다. 12억 초과분에 대해서만 과세됩니다.
Q. 필요경비로 인정되는 항목은?
취득세·등록세, 법무사·중개 수수료, 발코니 확장·새시 교체 등 자본적 지출이 인정됩니다. 도배·장판 등 수선비는 원칙적으로 제외됩니다.
Q. 다주택자 중과세율은?
2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과 규정이 있으나 한시적 유예 중입니다. 정책이 자주 바뀌므로 매도 전 최신 법령을 확인하세요.
Q. 양도세 신고 기한은?
양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.
Q. 이 결과는 정확한가요?
일반 기준으로 산출한 참고용 금액입니다. 감면, 동일연도 합산, 중과 여부 등에 따라 실제 세액이 달라질 수 있으므로 세무 전문가와 상담을 권장합니다.